Um was geht es?

Im Folgenden haben wir für Sie einige Informationen aufbereitet, die Ihnen einen Überblick über die Münchner Erhaltungssatzung liefert. Erfahren Sie mehr über die Verschärfung der Abwendungserklärung in Erhaltungssatzungsgebieten und die, sich daraus ergebenden Konsequenzen auf Immobilien.

Für ein persönliches Gespräch steht Ihnen Stefan Hagen gerne zur Verfügung.

Die wichtigsten Eckpunkte

Allgemeine Informationen zur Erhaltungssatzung

Die Erhaltungssatzung schützt Immobilien vor der Umwandlung in Eigentumswohnungen und Luxussanierungen bzw. vor Maßnahmen, die einen überdurchschnittlichen Wohnwert fördern und ist notwendig, um preiswerten Wohnraum zu gewährleisten. Ziel ist es, eine Gentrifizierung einzelner Gebiete zu vermeiden. Es soll ausgeschlossen werden, ein Gebiet aufzuwerten und dann die Mieten so zu erhöhen, dass die ansässige Bevölkerung durch wohlhabendere Bevölkerungsschichten verdrängt wird.

Wer ist von der Erhaltungssatzung betroffen?

Derzeit gibt es in München 23 Erhaltungssatzungsgebiete in denen sich ca. 160.000 Wohnungen befinden. Rund 280.000 Menschen leben in diesen Gebieten. Damit ist etwa jeder fünfte Einwohner bzw. Einwohnerin Münchens in einem Erhaltungssatzungsgebiet wohnhaft. Eine Erweiterung und/oder die Gründung neuer Satzungsgebiete gilt als wahrscheinlich.

Welche Konsequenzen gibt es für die Wertentwicklung einer Immobilie in diesen Gebieten?

Befindet sich eine Immobilie in einem Erhaltungssatzungsgebiet, bedeutet dies eine klare Wertminderung, da nicht mehr „frei“ über eine Immobilie verfügt werden kann. Zudem besteht in Erhaltungssatzungsgebieten ein Vorkaufsrecht der Stadt München.

Was ist eine Abwendungserklärung?

Durch die Abwendungserklärung kann der Käufer das Vorkaufsrecht der Stadt abwenden. Darin willigt der Käufer ein, umfangreichen Verpflichtungen nachzukommen, damit die städtebaulichen Zielvorgaben eingehalten werden (siehe 1).

Informationen über die Verschärfung der Abwendungserklärung

In 2018 und 2019 wurde die Abwendungserklärung verschärft. Bei Neuvermietungen gilt nun z.B. ein Mietdeckel. Die Nettokaltmiete darf aktuell den Betrag von 11,50€/m² nicht überschreiten. Zudem darf nur an Personen vermietet werden, die bestimmte Einkommensgrenzen nicht überschreiten. So soll sichergestellt werden, dass auch für Normal- und Geringverdiener bezahlbarer Wohnraum verfügbar bleibt. Eigenbedarf kann nur noch sehr eingeschränkt angemeldet werden, Staffelmietverträge sind unzulässig. Die Bindung an die Abwendungserklärung gilt solange das Anwesen im Geltungsbereich der Erhaltungssatzung liegt. Nach jeweils fünf Jahren wird die Erhaltungssatzung geprüft und dann in der Regel verlängert.

Drohende Wertminderung vermeiden

Falls sich die Immobilie noch nicht in einem Erhaltungssatzungsgebiet befindet, sollten Eigentümer prüfen lassen, wie die drohende Wertminderung vermieden werden kann. Es besteht evtl. die Möglichkeit, das Objekt nach dem Wohnungseigentumsgesetz aufzuteilen, aber auch eine Veräußerung sollte durchdacht werden.

Hilfestellung durch Rohrer Immobilien

Wir haben langjährige Erfahrung rund um das Thema Erhaltungssatzung. Falls Sie an einen Verkauf Ihrer Immobilie denken, oder sich genauer informieren möchten, sind wir, die Rohrer Immobilien GmbH der richtige Ansprechpartner. Gerne beraten wir Sie zu diesem Thema ausführlich.

Unser Tipp:

Das Münchner Erhaltungssatzungs-Model bedeutet Bewertungsimplikationen für Immobilien und erfordert strategische Überlegungen im Bezug auf den Handel.
Planen Sie entsprechende Vorhaben, sollten Sie über die Entwicklungen des Themas unbedingt auf dem Laufenden sein. Unseren Mandanten stehen wir mit internem Erfahrungsschatz mit Rat und Tat zur Seite.

• Expertentipp von GF Sven Keussen

• Formulare und Details der Stadt München