Was kommt auf einen zu?
Diese Szenarien sind denkbar, wie mit dem Eigenheim umgegangen werden kann.
- Realteilung (Umbau des Hauses in zwei baulich abgeschlossene Wohneinheiten)
- Verkauf
- Vermietung
- ein Ehepartner bezahlt den anderen Ehepartner aus
- Teilungsversteigerung: Immobilie wird versteigert
- Eigentumsrechtübertragung auf Kinder
Fazit: Eine Scheidung mit gemeinsamer Immobilie will gut kalkuliert sein.
Das müssen Sie beachten
Grundsätzlich laufen die bestehenden langfristigen Kredit- und Finanzierungsverträge mit einer Bank noch viele Jahre. Ein Kreditvertrag bleibt ungeachtet der ehelichen Situation weiter bestehen. Den Darlehensvertrag unterschreiben in der Regel beide Ehepartner und beide haften für die Tilgung des Kredits. In punkto Haftung ist auch nicht relevant, wer im Grundbuch eingetragen ist. Die Unterschriften auf dem Kreditvertrag alleine zählen.
Einigen sich die Ehepartner darauf, dass einer die Immobilie weiter bewohnt und der andere auszieht (Überlassung zur Alleinnutzung), so wird von der Bank der im Haus verbleibende Ehepartner für die Tilgung des Immobilienkredits herangezogen. Zur Berechnung des Unterhalts werden jedoch die Tilgungsraten des Kredits sowie der Wohnwertvorteil mit angerechnet.
Es ist unbedingt erforderlich den genauen Wert der Immobilie zu kennen. Man muss wissen, um welchen Wert es beim Verhandeln über die zukünftige Vorgehensweise mit der gemeinsamen Immobilie geht. Dies legt den Grundstein für eine gerechte Aufteilung der Vermögenswerte und sorgt für Klarheit beim Haus-Wert.
Eine Immobilienbewertung, durchgeführt von einem fachkundigen Immobilienmakler, listet aus objektiver Perspektive alle Wertfaktoren eines Hauses auf. In der Regel reicht hierfür ein Kurzgutachten aus. Ein umfangreiches und ausführlicheres Verkehrswertgutachten kann bei Bedarf auch beauftragt werden.
Wenn sich ein Paar im Zuge der Scheidung dazu entschließt die Immobilie zu verkaufen, sollte jeder sich der finanziellen Belastungen klar im Bilde sein. Kann die eine Partei die andere überhaupt auszahlen (Haus-Wert, Zugewinnausgleich)? Kann ein Partner alleine die Kreditraten überhaupt stemmen? Was kostet die frühzeitige Auflösung des Kreditvertrags im Rahmen der Vorfälligkeitsentschädigung?
Am besten man informiert sich vor einer Scheidung genau, was an finanziellen Mitteln aufgewendet werden muss. Nicht selten überlegen sich Ehepartner die Trennung noch einmal gut aufgrund der hohen Kosten im Zuge einer Scheidung.
Was passiert mit der Immobilie, wenn sie nicht verkauft werden soll bzw. keiner den anderen auszahlen kann? Eine gute Alternative besteht darin, die Immobilie zu vermieten. Das Eigenheim bleibt im gemeinsamen Besitz und durch die Mieteinnahmen können die Raten dafür finanziert werden.
Die Voraussetzung für das Vermieten des einst gemeinsam bewohnten Hauses aber ist, dass das Paar in der Lage ist gemeinsam als Vermieter aufzutreten und zu agieren. Das Vermieten einer Immobilie setzt ein gewisses Maß an Kooperationsvermögen voraus, gemeinsames Organisieren, das Abrechnen von Nebenkosten und die einstimmige Kommunikation mit dem Mieter.
Im Rahmen einer Teilungsversteigerung werden durchschnittlich nur etwa 70% des tatsächlichen Marktwerts der Immobilie erzielt. Ein Gutachter beziffert den Wert des Hauses und als Einstiegsgebot wird ein Preis angesetzt, der ca. 30 – 40% unter dem Wert des Gutachtens liegt. Aus diesem Grund ist von einer Teilungsversteigerung eher abzuraten.
Unser Tipp:
Treten Sie in Verkaufsverhandlungen als harmonisches Paar auf und lassen Sie sich Ihre Zwangslage nicht anmerken. Andernfalls könnte dies Preisabschläge zur Folge haben.
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