06.01.2026
"Vom Verwalter zum Vermögensmanager“

^{Das Interview erschien in der AIZ Ausgabe 10 | 2025}

Die klassische Hausverwaltung wandelt sich. Eigentümer und Investoren erwarten heute nicht mehr nur Instandhaltung, Handwerkerkoordination und Abrechnungen, sondern strategische Beratung, Portfoliooptimierung und digitale Transparenz. Dominik Keussen, Prokurist bei W. Rohrer & Sohn Immobilienverwaltung, beschreibt im AIZ-Interview, warum sich der Beruf zum Immobilienvermögensverwalter entwickelt — und welche neuen Kompetenzen dafür unverzichtbar sind. Das seit 1919 bestehende Münchner Familienunternehmen hat alle Entwicklungsphasen der Branche miterlebt und zeigt, wie sich Tradition und Erfahrung mit den Anforderungen einer modernen Immobilienwirtschaft verbinden lassen.

AIZ-Immobilienmagazin: Eigentümer und Investoren erwarten heute weit mehr als reine Instandhaltung und Abrechnung — wie verändert das den Beruf des Verwalters?

Dominik Keussen: Früher stand die operative, insbesondere die rein technische Verwaltung im Vordergrund — Instandhaltung, die Organisation von Hand- werkern, Abrechnungen. Heute erwarten  Eigentümer und Investoren zu Recht deutlich mehr. Die technischen Themen lassen sich nachhaltig und effizient realisieren, wenn sie durch etablierte und vertrauenswürdige Fachgewerke ausgeführt werden. Wir verstehen uns  als Immobilienvermögensverwalter und operativer Koordinator. Das heißt: Wir denken strategisch, optimieren Portfolios, implementieren digitale Lösungen  und sind Ansprechpartner in allen  Fragen rund um Wertentwicklung und  juristisch-kaufmännisches Risikomanage- ment. Mehrdimensionale Immobilien- betreuung und Eigentümervertretung werden heute von Kunden erwartet.  

Sie sprechen von Immobilienvermögensverwaltung. Worin unterscheiden Sie sich dabei von klassischen Asset-Managern?
Die Grenzen verschwimmen anfor-derungsseitig zunehmend. Während Asset-Manager stark auf Renditeoptimierung fokussiert sind, verbinden wir operative Nähe mit strategischem Blick. Wir sind nah am Objekt und gleichzeitig nah am Kunden. Das ermöglicht uns, langfristige Positionierungen zu entwickeln — etwa in Bezug auf Nachhaltig-keit, energetische Sanierung oder auch Nachfolgefragen von Immobilieneigentümern.

Welche Rolle übernimmt die Digitalisierung in diesem Wandel?

Eine essentielle. Digitale Plattformen, integrierte Tools und automatisierte Prozesse sind heute Pflicht. Nicht zuletzt stellen diese Bausteine auch das Fundament für einen praktikablen Einsatz von künstlicher Intelligenz in der Immobilienwirtschaft dar. Diese Arbeitsformen sparen viel Zeit, die wir direkt zum Vorteil unserer Kunden einsetzen. Eigentümer möchten zum Beispiel um-fassende Einblicke erhalten, wie sich ihre Immobilie unter Berücksichtigung einer weiterhin zunehmenden Anzahl an regulatorischen und marktwirtschaftlichen Faktoren entwickelt. Gleichzeitig nutzen wir digitale Werkzeuge, um Entscheidungen datenbasiert zu treffen. Das verschafft uns zusätzliche, erforderliche Kapazität, macht uns schneller, effizienter und vor allem genauer.

Das klingt, als hätte sich auch das Anforderungsprofil in Ihrem Team deutlich verschoben — stimmt das?

Absolut richtig. Wir investieren kontinuierlich in die Weiterbildung unserer Mitarbeiter sowie in die Organisations-transformation als solche. Klassische Verwaltungskompetenz bleibt wichtig, aber hinzu kommen Kenntnisse im Finanz- und Vermögensmanagement, im ESG-Bereich sowie im Umgang mit digitalen Tools. Durch das noch junge gesetzliche Qualitätssiegel des zertifizierten Verwalters erfuhr der Berufsstand eine starke und verdiente Aufwertung. Property Manager sind ausgebildete Immo-bilienkaufleute und werden als wertvolle Berater gesucht und als versierte Ge- stalter geschätzt

Und was bedeutet dieser erweiterte An-satz ganz konkret für Ihre Kunden?

Unsere Kunden — ob private Eigentümer, Family Offices oder Stiftungen —  erhalten nicht nur eine ordnungsgemäße Verwaltung, sondern Erarbeitung und Umsetzung von individuellen Konzepten und Lösungen. Wir analysieren Potenziale ebenso wie Investitionsrisiken, steuerrechtliche Rahmenbedingungen und entwickeln Strategien zur Werterhaltung und Wertsteigerung und begleiten langfristig — oft generationsübergreifend. Im Gespräch mit Neukunden zeigt sich immer wieder, dass dazu ein klarer Bedarf besteht, welcher durch klassische Verwaltungsformen nicht hinreichend bedient werden konnte. 

Als Beispiel: Unsere Kunden dürfen von uns erwarten, dass alle Marktinformationen mit Relevanz in die Immobilienbetreuung des Kunden einfließen. Unter anderem in jährlichen Planungsgesprächen erhalten Kunden einen möglichst ganzheitlichen Status. Darunter fällt die Bewertung, die Betrachtung des Immobilienmarktes, individuelle Immobilienstrategie und damit zusammenhängende Herausforderungen. So entlasten wir Kunden und ermöglichen fundierte Entscheidungen. 

Welche Entwicklungen werden die Immobilienverwaltung Ihrer Meinung nach in den nächsten Jahren am stärksten prägen?

Wir gehen aktuell davon aus, dass weiter- hin viel Regulatorik und Komplexität bei einer vollumfänglichen Immobilienbewirtschaftung anfallen werden. Drei Themen sind zentral: Erstens Nachhaltigkeit und ESG. Eigentümer müssen Antworten auf Kosten-Nutzen-Verhältnisse von Energieeffizienz, Klimaschutz und soziale Verantwortung finden — und wir begleiten sie dabei. Zweitens die Digitalisierung, die weiter Geschwindigkeit aufnehmen wird. Drittens die Professionalisierung: Kunden sowie sämtliche Rahmenbedingungen werden immer anspruchsvoller, daher müssen Verwalter ihr Profil schärfen und konstant hohe Qualität liefern.

Voraussichtlich wird sich das markt- und branchenseitig in einer Konsolidierungswelle von Unternehmen niederschlagen. Was Preis- und Leistungsniveaus am gesamten Markt angeht, ist meiner Meinung nach allerdings Optimismus geboten. Mittelfristig dürfte sich eine grundsätzlich positive Entwicklung ergeben, von der Kunden und Mitbewerber gleichermaßen profitieren. Das heißt konkret, dass sich die zusätzlichen Leistungen einerseits in einem höheren Basishonorar niederschlagen werden. Zudem eignen sich aufwandsabhängige Vergütungsmodelle, die sich beispielsweise an speziellen Investitionen oder Projekten orientieren, für eine faire Kompensation  des Zeit-Einsatzes. Mein Eindruck ist, dass insbesondere diese Leistungen vielerorts noch deutlich strukturierter im Tagesgeschäft eingebettet werden müssen, um eine Monetarisierung überhaupt zu ermöglichen. Werden diese Dienstleistungsbestandteile jedoch konsequent berücksichtigt, wird ebenfalls der generierte Mehrwert für den Kunden schnell greifbar. Oft ist die Trennschärfe zwischen diesen klassischen Leistungspaketen im laufenden Betrieb aus einer Vielzahl an Gründen allerdings sehr anspruchsvoll aufrecht zu halten. Der Einsatz moderner Immobiliensysteme, mitsamt der dazu erforderlichen Prozess- automatisierung, spielt daher ebenfalls an dieser Stelle eine sehr große Rolle, um das Fundament von Zusatz-Angeboten konsequent auszubauen.

Ihr Fazit in einem Satz?
Die Hausverwaltung der Zukunft ist kein rein technischer Dienstleister mehr, son-dern langfristiger, interdisziplinärer Partner zur aktiven Mitgestaltung von Immobilien- und Vermögensstrategien. 

Dominik Keussen
ist Prokurist und Projektleiter Unternehmensentwicklung der W. Rohrer & Sohn Immobilienverwaltung

Interview von Martina Rozok