23.02.2023
Wir raten familiären Immobiliengemeinschaften zur Vorsorge
München, 23. Februar 2023 – Rohrer Immobilien rät vor allem Erben- und Familiengesellschaften, die im Besitz von Immobilien sind, zur Vorsorge und damit zur Reservenbildung. Denn ein verantwortungsvoller Umgang durch die Bildung von Rücklagen ist die Ausnahme.
Verstärkt wird der Finanzbedarf durch die energetischen Anpassungsvorgaben, die die nächsten Jahre kräftig an Fahrt gewinnen werden, will die Bundesregierung ihre Klimaziele erreichen. Die anstehenden europäischen Vorgaben (ESG-Regulierungen) sowie die damit in Zusammenhang stehende Frage des Liquiditätsbedarfes für die Sanierungslasten, erhöhen den Anpassungsdruck und werden viele familiäre Immobiliengemeinschaften unvorbereitet treffen. Ein Verkauf ist dann oft die beste Alternative oder Ultima Ratio.
Um den Wert der Immobilie zu erhalten, aber auch um Auseinandersetzungen zur Finanzierung der erforderlichen Maßnahmen auf Sicht in den Griff zu bekommen, ist ein Vorsorgeplan und ein technischer Checkup empfehlenswert und notwendig.
Rohrer Immobilien verzeichnet eine stark steigende Nachfrage nach konkreten Lösungen in vergleichbaren Fällen. Typischerweise handelt es sich hierbei um Erbengemeinschaften in zweiter und dritter Generation: In der Regel wurden aus den langjährig erzielten Mieterträgen keine Instandhaltungsrücklagen gebildet, obwohl das Eigentum „in die Jahre gekommen ist“.
Sven Keussen, geschäftsführender Gesellschafter von Rohrer Immobilien: „Zudem sind die jeweiligen Interessen der Miteigentümer aus verschieden Gründen nur schwer unter einen Hut zu bringen. In diesen Fällen ist oft der Verkauf die einzige Option, bevor ad hoc technische Instandsetzungsmaßnahmen oder gesetzliche Vorschriften Investitionszwänge schaffen. Je weiter sich die Gemeinschaft durch die Nachkommen der Eigentümer verzweigt, desto schwieriger werden die Entscheidungsprozesse, oft zum Nachteil der Gebäudesubstanz.“
Ein Beispiel dazu ist die jüngste Transaktion eines Mehrfamilienhauses in München-Moosach an eine private Investorengemeinschaft, die Rohrer Immobilien erfolgreich begleitet hat. Verkäufer ist eine Erbengemeinschaft, die aus zwei unterschiedlichen Familien mit mehreren Familienmitgliedern besteht.
Die Wohnanlage umfasst 12, nach WEG aufgeteilte Wohneinheiten mit insgesamt rund 700 Quadratmeter und wurde 1963 erbaut. Die Erbengemeinschaft hatte sich wegen des Gebäudealters und der damit verbundenen energetischen Erfordernisse zum Verkauf entschlossen. Man konnte sich zuvor nicht auf eine gemeinsame Investitionsstrategie einigen, die vonnöten gewesen wäre, da sich ein Sanierungsbedarf über die Jahre aufgebaut hatte.
Keussen: „In Moosach haben wir die beste Lösung für alle Beteiligten gefunden, da wir keine Einzelinteressen vertreten, sondern alle mitgenommen haben. Vorrausetzung für eine Mittlerrolle ist unparteiisches Einfühlungsvermögen, objektive Beurteilungsfähigkeit und Marktkompetenz. Im Ergebnis sind nun die Verkäufer von den Belastungen befreit. Der neue Eigentümer kann komplett über die Immobilie verfügen und hat auch die entsprechenden Mittel abgestellt, um den Wert zu erhalten oder sogar zu steigern.“
Als generelle Handlungsempfehlung schlägt Rohrer Immobilien Erbengemeinschaften vor, eine Satzung zu formulieren. Diese sollte das Ziel beschreiben, das man mit der Immobilie verfolgt. Dazu regelt eine solche Satzung alle Pflichten und Rechte dementsprechend. So kann festgehalten werden, ob man über den Bestanderhalt hinaus das Gebäude sanieren möchte, und welche Investitionen getätigt werden sollen und Rücklagen zu bilden sind. Auch Exit-Szenarien für die Beteiligten können festgehalten werden. „Eine solche Satzung kann unter Anleitung eines versierten Immobilienfachmanns und Notars erfolgen, so dass klar definiert wird, wie mit der Immobilie ´gearbeitet´ wird“, so Keussen abschließend.
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